Опыт частного инвестора (Вторая попытка)

02 ноября 2005

Приобретенная нами квартира была отремонтирована по принципу “чистенько, но бедненько”, меблирована и благополучно сдавалась нами в аренду, в 2004 году за 480 долларов в месяц, а в 2005 году за 520 долларов в месяц. В 2005 году наши инвестиционные планы изменились.

У нас появилась еще одна свободная квартира в Подмосковье, которая досталась по наследству. Было решено эту квартиру продать. Сдавать ее за 150 – 200 долларов не имело смысла.

Во-первых, мотаться за деньгами, да и для решения других экстренных вопросов в Подмосковье не хотелось, а во-вторых, получался слишком низкий доход, который с учетом контингента Подмосковных арендаторов едва покрыл бы стоимость ремонта квартиры.Квартира продавалась летом 2005 года, когда рынок недвижимости находился в состоянии легкого оцепенения. Мы попросили справедливую цену, и покупатели нашлись быстро. (Чтобы получить максимальную цену нужно все время фиксировать количество звонков по рекламе, постепенно увеличивая цену квартиры, а затем во время показов устраивать конкурс покупателей, или брать аванс и продолжать поиски покупателя, который заплатит еще больше). Это требует значительного времени. Но так обычно поступают риэлторы. В наши планы подобная тактика по этой квартире не входила.

Наш покупатель собирался оплачивать квартиру, используя ипотечный кредит. Мы не возражали. В этой сделке нам не нужны были консультанты, тем более, что интересы покупателя представляло агентство “М” (название изменено редакцией). Нам с ними понравилось работать. Сделка хорошо была организована. Договоры были составлены четко и понятно, на сделке помимо агента присутствовал юрист, что гарантировало точность и правильность во всех документах. В общем, квартира была продана за 36000 долларов. На этом первый этап закончился.

На втором этапе предполагалось продать квартиру на Семеновской за максимальную сумму и, сложив две суммы купить снова однокомнатную квартиру в доме более высокого класса.

При продаже квартиры мы пользовались услугами консультанта – риэлтора. Вообще-то сопровождение сделки по средним тарифам стоит порядка 500 долларов. Но в нашем случае мы хотели продать квартиру относительно быстро и за максимальную стоимость. Это требует времени, дополнительных показов, переговоров. Поэтому был определен гонорар 1500 долларов.

При сделке купли-продажи квартиры чаще всего сталкиваются обычные люди, многие из которых не умеют профессионально вести переговоры. К слову сказать, многие риэлторы тоже этого не умеют. Но когда риэлторы общаются между собой шансов, что сделка все-таки состоится больше, чем когда между собой общаются обычные люди.

Как мы нашли нашего консультанта? А как находят хороших зубных врачей, парикмахеров и.т.д. По знакомству или методом проб и ошибок. За три последних года мы общались с большим количеством риэлторов и, наконец, нашли “жемчужное зерно”. Наш консультант помог нам продавать квартиру. Она была продана через два месяца с начала продажи за 76000 долларов.

Параллельно мы подыскивали новый вариант для дальнейших инвестиций.

Этот вариант должен был удовлетворять определенному набору качеств. Исходя из нашей концепции, квартира должна была быть однокомнатной, ликвидной и хорошо сдаваться в аренду. Выделяемый бюджет: 93000 – 103000 долларов.

Некоторые квартиры можно успешно сдавать в аренду, но они сложноликвидны в силу их расположения или истории. Мы не ставили условие, что бы у квартиры был только один хозяин, но нас не устраивало количество предыдущих хозяев более, чем трое, учитывая, что мы были бы четвертыми, а кто то после нас пятым. Тем более, что по плану наша очередная инвестиционная программа должна быть рассчитана всего на 2 – 3 года. Исходя из этого при оценке квартиры принимались в расчет следующие критерии: а) цена за м2 ; в) квартира только в доме эконом класса. Исходя из бюджета мы понимали , что теоретически можем рассчитывать и на Центральный округ, но не сможем войти внутрь Садового кольца. с) Удаление от метро до 15 мин. пешком или 1-2 небольших остановки на транспорте; д) окружение дома ( магазины, двор, парковки, школа, автомобильные развязки и.т.д.; е) состояние подъезда; к) состояние квартиры; л) вид. Каждый отсмотренный вариант получал свое количество баллов, которые корректировались в зависимости от иных факторов.

Основные проблемы, с которыми мы снова столкнулись, остались прежними. Но в данном случае нам кажется интересным рассказать о тех или иных обстоятельствах, по которым мы отказывались от тех или иных сделок.

За два месяца было просмотрено 25 квартир. Из них по настоящему свободных было всего четыре.

Самая первая квартира – полностью свободная квартира находилась в месте , которое нас очень устраивало. Сделку курировало агентство “И”. Описывать все перипетии не имеет смысла. В отношении этой сделки мы направили руководству “И” отдельное письмо. Ответа кстати не получили. Можно сказать, что мы отказались от сделки из-за высоких рисков и безобразной организации в подготовке самой сделки.

От другой сделки пришлось отказаться т.к. хозяином являлся человек явно не равнодушный к спиртному. При этом сделку курировало не агентство, а какой то его родственник. Такой человек, может запить и на сделку не выйти.

Еще один вариант, от которого пришлось отказаться, был связан с перепланировкой. Уверения, что ее можно не регистрировать или зарегистрировать быстро на нас не подействовали. Мы то знаем, что регистрация перепланировки процесс долгий, муторный и затратный.

Один из очень хороших вариантов был связан с выпиской пенсионеров в другой город. Агентство “Б” отказалось гарантировать выписку, и мы решили не рисковать. Еще от двух квартир в замечательных домах пришлось отказаться из-за бабушек. Бабушки очень смутно представляли ситуацию на рынке недвижимости и очень подолгу подыскивали себе альтернативные варианты.

Был вариант, связанный с нарушением (как нам показалось) прав несовершеннолетнего. Еще были сложные альтернативы, например, когда из однокомнатной квартиры люди хотели переехать в трехкомнатную, а это тянуло за собой сложную цепочку, которая все время распадалась. Несколько вариантов набрали низкое количество баллов по совокупности характеристик.

Последним 25-тым и реально свободным оказался вариант, на котором мы решили остановиться и за который решили биться до конца. Квартира общей площадью 41 м2 в совершенно новом доме серии П-44ТМ в районе м. Авиамоторная за 100000 долларов. Правда, без отделки и телефона, но зато на сделку удалось выйти через неделю после внесения аванса. Ну а ремонт мы сделаем и телефон, надеюсь, установим.

“Квадрум. Недвижимость России”

• Просто ли арендовать офис в Сочи?
• Как меня сносили или «25 лет спустя»
• Особенности национальной приватизации
• Ненавязчивый риэлторский сервис
• Как я покупала квартиру в новостройке. Третья серия

Подрубрики статьи: Цены на недвижимость