Ненавязчивый риэлторский сервис

11 февраля 2008

Здравствуйте, уважаемые потенциальные покупатели квартир! Поделюсь с вами для кого-то познавательной, а для кого-то – хорошо узнаваемой историей приобретения Квартиры. Именно так – с большой буквы, потому что мало кому из рядовых россиян удается приобрести больше одной квартиры за свою жизнь, и она, эта единственная и неповторимая, становится Квартирой как воплощением наших самых несбыточных мечтаний…

Я – самая обыкновенная сотрудница банка. Не руководитель, а типичный офисный клерк-аналитик. Мой муж – военный. Мои родители госслужащие без особых доходов, его … Впрочем, его родителей мы привлекать к решению квартирного вопроса не хотели. Поэтому с самого начала речь шла об ипотеке. Ах, да, маленькое уточнение – средств на первоначальный взнос по кредиту у нас тоже не было.

Я жизнерадостно принялась за изучение рынка – аналитик все-таки. Составила огромную таблицу с программами банков. Посчитала, сколько они мне могут дать. Получилось меньше, чем я предполагала, но все равно вроде прилично. А потом я погрузилась в изучение ассортимента квартир на вторичном рынке. Мы ориентировались именно на вторичное жилье, потому что пора было жить вместе, а иного способа это сделать просто не было: и у него, и у меня дома родители, братья-сестры и так далее. Ждать новостройку мы не хотели. Итак, в начале сентября 2007 года я впервые проштудировала базу данных одного Интернет-портала. И стало мне нехорошо. Я выждала несколько дней и снова забралась в Интернет. Уже подготовившись морально. Потом была беседа с мужем, в ходе которой мы смирились с тем, что нам светит максимум 45 метров в старом панельном доме в не самом шикарном районе Москвы. Но желание жить вместе было настолько сильно, что мы двинулись дальше.

Поскольку в банке работаю я, и доход мой явно выше, чем доход мужа, ипотеку решили оформить на меня. Как банковский сотрудник, я была психологически более подготовлена к общению с менеджерами других банков – это, пожалуй, единственное, что облегчало нашу задачу, потому что человеку со стороны разобраться во всем многообразии предлагаемых ипотечных программ крайне тяжело. Поэтому на рынке процветают услуги посредников – кредитных брокеров, бюро и прочих подкованных специалистов. Банк я выбрала быстро: программа кредитования в швейцарских франках Банка «М» (название изменено редакцией) оказалась самой выгодной, ибо при нулевом первоначальном взносе я могла получить больше денег. Объяснение самое простое: процентная ставка по кредиту во франках меньше, поэтому выплачивать каждый месяц надо меньше процентов, и кредит могут дать побольше. В отношении валютных рисков (все-таки курс франка прыгает куда сильнее, чем курс доллара, а главное – непредсказуемее) я поступила как известная героиня «Унесенных ветром»: решила подумать об этом завтра.

Я собрала все справки и радостно пришла в банк. Улыбчивый менеджер рассчитал максимальную сумму кредита (идеально), озвучил процентную ставку (как я и рассчитывала) и обещал сообщить решение через пять дней. И сообщил. Оказалось, что ввиду разгоревшегося в Америке ипотечного кризиса банк временно отменил программу кредитования с нулевым первоначальным взносом. И попросил с меня пятнадцать процентов.

Нервно выкурив полпачки сигарет, я стала думать, где взять деньги. Другого выхода, кроме как влезть в потребительский кредит в собственном банке, мне в голову не пришло. Естественно, сумма ежемесячных выплат резко возрастала. Пока мой банк думал, дать ли мне денег, пока я пыталась выпросить у Банка «М» снижение размера взноса, прошло еще две недели. По истечении этого срока деньги – потребительский кредит – неожиданно упали мне на счет. Без особого предупреждения. Я была в шоке – квартира-то еще не подобрана, а за кредит уже надо платить. Нелогично. Однако вернуть деньги обратно оказалось невозможно: через три месяца – пожалуйста, а вот сразу – даже со штрафом нельзя. Поэтому мы, выкурив на двоих еще одну пачку сигарет, решили срочно искать квартиру.

И стали мы звонить по телефонам, указанным в объявлениях. Мы много слышали ужасных историй про то, как надували честных покупателей, и я изначально хотела обратиться к риэлтору. Но потом мы сели и подумали, что же хорошего этот риэлтор для нас сделает. Найдет квартиру? Лучше мы сначала сами попробуем. Благо, объявлений – масса. Проверит «юридическую чистоту сделки»? Для этого у нас есть банк, который все равно будет квартиру проверять. Поможет договор составить? Так нам все равно надо идти к согласованному банком нотариусу. Поможет собрать справки? А это вообще задача продавца, а не покупателя. В общем, решили действовать сами. Опять-таки, до некоторой степени помогала моя профессия: пусть косвенно, но сделок с недвижимостью я на работе касалась и примерно представляла себе, на какие документы надо обратить внимание.

В первый раз я пошла смотреть квартиру на той улице, где живу сама. Район тихий, рядом парк, родители под боком, метро недалеко (правда, плохое метро, но уж лучше такое, чем полчаса на маршрутке). «Двушка», 44 метра, кухня шесть метров… В общем, все понятно. Но не пятиэтажная «хрущоба», которую банк бы не взял в залог.

После просмотра захотелось не только курить, но и чего-то покрепче. Это была не просто убитая квартира, а убитая ОЧЕНЬ ДАВНО И БЕЗНАДЕЖНО. Пол в дырах, стены и потолок – я не знаю, что с ними надо было делать, чтобы довести до такого состояния. Кроме того, там был прописан несовершеннолетний юноша. До заветного возраста ему оставалось два месяца, и по истечении этого срока квартира, собственно, и должна была быть продана… У риэлтора был бегающий взгляд. Я оттуда быстро ушла.

Так мы побывали в трех квартирах. Картина везде была примерно одинаковая, варьировались лишь мелочи. И вдруг мы оказываемся в светлой, отремонтированной квартирке в тихом районе, пусть гораздо дальше от метро, но там даже дышалось по-другому… Но сделка оказалась альтернативной (тогда мы еще не в полной мере представляли себе, что это такое). Дальше известная песня: альтернатива сорвалась, цена повышается…

Надо сказать, что все продавцы действовали через риэлторов. Все квартиры, которые мы смотрели, продавались через три агентства, одно из которых было наиболее агрессивным. В итоге мы нашли другой вариант и стали заключать договор именно с этим активным агентством.

Дамы и господа, я не юрист, но даже мне стало сразу ясно, что в случае чего я по этому договору отсудить ничего не смогу. Я внесла несколько тысяч долларов в качестве аванса за квартиру по «Договору оказания услуг по оформлению помещения в собственность». Эти доллары я отдала в банк «ЗаборСтройИнвестСберПриватКапиталПромЗатертый» – не важно, как он назывался, потому что это совершенно очевидно карманный банк при агентстве. Банк выдал мне Чек (представляете, как его, наверное, «легко» обналичить в другом банке?). Этот чек я отдала риэлтору по акту приемки-передачи. В договоре оказания услуг риэлтор поставил сроки оформления сделки и выписки хозяев, которые нас мало устраивали, но выбирать не приходилось: сделка, опять-таки, альтернативная, и раньше этого срока хозяева наши деться никуда не смогут. Я не буду описывать эту квартиру – мы голову сломали уже над тем, где в ней разместить холодильник. Но все-таки это была бы наша, отдельная квартира!..

И потекли дни. Я чуть ли не каждый день делала крюк по дороге домой, чтобы взглядом, затуманенным мечтой, посмотреть на наш будущий дом. И однажды встретила хозяйку квартиры, которая тоже шла домой. Как оказалось, с просмотра очередного варианта для себя.

Я выпала в осадок. Как же так – значит, альтернативного варианта у них вовсе нет? А риэлтор говорил, что наш аванс тут же будет передан в счет аванса за эту самую альтернативу? Заподозрив неладное, я поинтересовалась, как идет сбор документов, необходимых для банка (хозяева знали, что у нас ипотечная сделка). Оказалось, никак не идет. Я стала звонить риэлтору. Прошло еще две недели, прежде чем тот честно признался, что сделка, скорее всего, не состоится. Я потребовала вернуть мои деньги (доллар между тем успел серьезно обесцениться). Риэлтор сказал, что это совершенно невозможно до окончания срока действия договора – нужны ну ТАКИЕ серьезные причины… что легче не связываться. И предложил, пока суть да дело, поискать для нас другой вариант.

Я была в бешенстве, но что тут сделаешь: не хотят возвращать деньги – не вернут. Скажут, что я зря волнуюсь – время на совершение сделки еще есть. В общем, мы стали искать дальше. Шел ноябрь – холодный и промозглый, когда так хочется вечером сесть рядом с любимым человеком и согреться в его объятиях. Но квартиры-то нет. Настроение стремительно портилось. И тут мы нашли еще один вариант, еще лучше предыдущего. И без альтернативы. На первом же просмотре мы сказали ДА и готовы были на следующий день вносить аванс. С утра созвонились с риэлтором, и тот нам сообщил, что, увы, уже нашелся покупатель «с живыми деньгами». Конечно, кому же хочется связываться с ипотекой (время, лишние документы…), когда кто-то предлагает быстро и наличными.

Прошло еще две недели. И снова надежда – хорошая (какое преувеличение!!) квартира, без альтернативы, мы говорим ДА, договариваемся завтра подписать авансовый договор… и утром узнаем, что опять объявился «живоденежный» покупатель. Мы предложили заплатить больше. То ли мало предложили, то ли покупатель действительно был… В общем, сделка не состоялась. Между тем наш первый риэлтор вяло предлагал нам неудобоваримые варианты из таинственной «базы», которая почему-то, будучи совершенно секретной, в точности дублировала объявления в Интернете. Настал день, когда я могла забрать свой первый аванс. И тут оказалось, что риэлтор отнюдь не горит желанием его отдавать, а всячески меня уговаривает оставить деньги и подписать теперь уже договор по поиску квартиры. С комиссией, разумеется. Я прочитала этот договор. Достаточно сказать, что там было, например, такое условие: если риэлтор показал мне квартиру Икс, я ее не купила, договор закончился, прошло полгода и вдруг я – уже сама – договорилась с продавцом этой квартиры и решила ее купить… я все равно должна буду заплатить агентству комиссию. Мне же ее показывали!!! Таких условий была масса. Я ничего не стала подписывать, забрала деньги (минус потерянные нервы) и впала в отчаяние.

Муж, глядя на мои терзания, предложил все-таки подумать о новостройке. И тут началась вторая глава наших странствий.

Мы не знали, с чего начать. Информации – море, дома все разные, планировки квартир и качество новостроек для нас – темный лес. Кроме того, историй про недостроенные дома и «обманутых вкладчиков» еще больше, чем про нечистых на руку риэлторов. Ко всему прочему, ипотечный кредит, одобренный Банком «М», распространялся только на вторичный рынок. «Первичку» надо было согласовывать заново. Причем желательно было выбрать банк, где данный конкретный застройщик с данной конкретной новостройкой уже аккредитован. Иначе придется собирать столько документов, что проще вообще не ввязываться в эту историю.

Отсюда напрашивался вывод: банк нам выбирать особо не придется. Значит, процентная ставка будет выше, ибо с франками или какой-то другой валютой никто на рынке не работает, а стандартная процентная ставка по валюте составляет отнюдь не 8% годовых, а куда больше. Да еще и на этапе строительства. Кошмар. Из этого следовал печальный факт: денег нам дадут куда меньше, чем мы рассчитывали.

А стоимость квартир в новостройках изначально выше, чем во «вторичке».

Потому что площадь квартир больше.

Даже если цена за метр меньше… в общем, простая логика привела нас в уныние.

(Кстати, все это еще не значит, что новостройки Новосибирска не заслуживают внимания! – прим. ред.)

Мы, конечно, посмотрели пару домов. Повосхищались. Помечтали. Подумали еще чуть-чуть.

А потом обратили свой взгляд на ближайшее Подмосковье. И тут нашли хорошую квартиру (в два раза больше, чем планировали изначально), в практически достроенном доме. Который строит проверенный застройщик. Аккредитован он был только в одном банке (именно эта новостройка), поэтому туда мы и обратились. Уже как созаемщики. Не хочу этот банк рекламировать (нечестно), но надо отдать должное – сработали они абсолютно четко. Достаточно было вовремя предоставить все документы, перевести средства на первоначальный взнос, приехать на сделку… И зря нас пугали тем, что банк «затягивает рассмотрение вопроса», «беспокоит по триста раз, запрашивая дополнительные документы», «не вовремя предоставляет информацию» – ничего подобного. Здесь важно просто внимательно и аккуратно сделать свою часть работы, а дальше все прошло как по нотам.

А вот что будет дальше… Во-первых, мы ввязались в вексельную схему. Для тех, кто пока смутно себе представляет, что это такое, поясню: требования закона 214-ФЗ к застройщикам весьма суровы. Но если их не выполнить, то компания не будет иметь права заключать с будущими покупателями договор долевого строительства. Застройщикам проще использовать ноу-хау с векселями: вы заключаете договор купли-продажи векселя по фиксированной цене (стоимости квартиры). Одновременно подписываете «предварительный договор купли-продажи квартиры» на ту же сумму. И в нем прописано, что застройщик обязуется у вас принять свой же вексель в счет оплаты этой квартиры в момент, когда дом будет достроен, и вы подпишете окончательный договор купли-продажи. Они получают деньги заранее, слегка в обход закона, а вы – теоретически – в случае проблем со стройкой можете этот вексель обналичить и получить обратно свои средства. С одним «но»: спустя какое-то время квартиры в цене вырастут, а ваш вексель – нет. И вместо двух комнат вы на него сможете купить только одну. Поэтому выгоднее все-таки подождать, пока достроят дом, и отдать вексель за ту квартиру, которую вы выбрали изначально. А если обращаться в суд… Схему с трудом можно назвать абсолютно законной. Вполне возможно, что у компании будут неприятности из-за вашей судебной активности. Деньги-то вам, может, и вернут, но… смотрите пункт про изменение стоимости квартир. В общем, мы, конечно, несколько волнуемся из-за этих векселей. Госкомиссия уже скоро – посмотрим. Ну и, во-вторых, конечно, ремонт. Но про это, если хватит сил, я напишу отдельную историю…

А пока что уже и новый год позади, и весна скоро, а мы все еще живем порознь… Но надежда на скорое воссоединение есть.

“Квадрум. Недвижимость России”

• Просто ли арендовать офис в Сочи?
• Как меня сносили или «25 лет спустя»
• Особенности национальной приватизации
• Как я покупала квартиру в новостройке. Третья серия
• Больше договоров «зеленых» и разных

Подрубрики статьи: как выбрать риэлтора, Цены на недвижимость