Больше договоров «зеленых» и разных

09 сентября 2005

Все началось с того, что мной и моей супругой было принято решение купить таунхаус в поселке “Б-2″, который строила компания “М” (названия изменены редакцией).Была выбрана квартира, оговорена сумма и график расчетов. На первом этапе вносилось 300 тыс. долларов (в ноябре 2004 года) и чуть позже (через 4 месяца) оставшиеся 120 тысяч в той же валюте. Поселок сдавался в 3 очереди, первая из которых завершалась к новому году.

Сами документы представляли собой два договора, один нормальный, то есть договор инвестирования с датой ввода всего объекта в 2006 году без привязки к очередям, а другой – оказания услуг по “озеленению участка”. Суммы в этих договорах значились следующие: 330 и 90 тысяч соответственно, все в тех же американских условных единицах. Договор инвестирования был разбит на 2 части – 210 тыс. вносились сразу же, в ноябре, а 120 тысяч должны были быть выплачены в феврале. “Озеленительный” договор был подписан и оплачен сразу, то есть в ноябре. Он, как я понимаю, нужен для ухода от налогов и к тому же, с его помощью легко варьировать изменения цены объекта. Но бог с ними, с моими догадками и лирическими отступлениями, в итоге я заплатил наличными 300 тыс. долларов и получил две платежки на 210 и 90 тысяч, в пересчете по курсу 29 р/$.

К середине января мы с женой наведались на стройку. К своему изумлению мы не заметили вообще никаких изменений по сравнению с октябрем, когда изучали вопрос и готовились к заключению договора.

Я сделал фотографии стройки и подъехал в офис, с тем, чтобы поинтересоваться таким положением дел. Мне ответили, что сроки по первой очереди (мы были во второй) сдвигаются с декабря 2004 на май 2005, но наша вторая очередь будет сдана вовремя (3-ий квартал 2005). Незначительный сдвиг по срокам в компании аргументировали тем, что продали меньше квартир, чем планировали, и соответственно кассовый разрыв не позволяет ускориться. Я в свою очередь, высказал сомнение в том, что сроки по второй очереди будут выдержаны (из пяти домов двум еще копали фундамент, а трем лили стены) и предложил пропорционально предполагаемой задержке перенести срок второго платежа по договору. Понимания, как можно догадаться, эта моя инициатива не нашла. Мне в достаточно жесткой форме было предложено внести деньги и спокойно ждать.

Странным образом на тот момент курс доллара сильно просел и составлял что-то около 27,3 – 27,4. В договоре были прописаны штрафные санкции по вычету 10 % только лишь от недоплаченной суммы. В результате всех этих обстоятельств, я предложил господам подумать над расторжением договора, т. к. откладывать ремонт на год и переселение на два в мои планы не входило. Жена была к тому моменту уже беременна, и жить в Ясенево все это время мы не хотели. Через неделю мне прислали расчет, по которому я должен был в качестве штрафа уплатить 10% всей стоимости договора инвестирования. 12 тысяч мне не нравились, но 33 были просто наглостью. И я начал считать. Учитывая их явное нежелание придавать огласке наличие “озеленительного” договора мы быстро сошлись на том, что сумма штрафа, все таки, должна быть 12 тыс. у.е, то есть 10% от недоплаченной суммы. “Озеленительный” взнос отдавали наличными и без штрафов. Казалось бы, конфликт решен. Нет, самое интересное только началось.

Меня даже устраивало предложение агентства получить деньги безналом. Но заминка возникла с расчетом 10% штрафа. Сумму возврата они предлагали посчитать так: 210 тысяч минус 12 тысяч и оставшуюся сумму пересчитываем в рубли по курсу на сегодняшний день (27,3). Мое предложение отталкиваться от платежки, (где был указан курс 29 р/$) как единственного документа, подтверждающего платеж и фиксирующего сумму перечисленных средств, было отвергнуто.

После 2 дней изучения ГК РФ, закона о защите прав потребителей и сайтов адвокатских контор я пришел к ним со следующим предложением:

1-ый вариант – Так как аналогичная платежка есть и на “озеленительный договор” я пишу исковое заявление в суд и по обоим договорам получаю с них деньги. А по “озеленительному” еще и проценты за пользование денежными средствами, как кредитом, по ставке рефинансирования.

2-ой вариант – Штраф считаем по сегодняшнему курсу, вычитаем его из суммы по платежке (а там напомню курс 29 р/$), и полученную сумму они возвращают. При этом к “озеленению” и прочим делам претензий я не имею. Смысл заключался в том, что возникшая разница из-за изменения в курсе доллара составляла 357 тыс. рублей, а штраф всего 327 тыс. рублей. Таким образом, я не только не терял деньги в прямую (конечно, если не считать потерянной выгоды от размещения их в банке), но и зарабатывал тысячу долларов. Над этим предложением они думали 2 недели, потом в отпуск ушла юрист, потом начальник и т.п. Затем мне неожиданно предложили все же внести остаток, и без потерь выставить мою квартиру на продажу … Я начал терять терпение, да и доллар потихоньку пошел вверх.

В общем, в результате, переговоры, начатые в середине января, привели к расторжению договора только в конце апреля, конечно на моих условиях. За это время я успел почти подружиться с начальником юридической службы и начальником отдела продаж загородной недвижимости “моего” филиала агентства “М”. На прощание я привез им в офис цветы и хорошое французское шампанское.

Не могу не отметить, что компания хоть и сильно не сразу, и под угрозой суда, но вернула мне мои деньги. Первую очередь они, как и планировали, сдали в мае, а вторую, похоже, сдадут в сентябре. Как им это удалось – загадка, но молодцы. Кстати, притом что, распродан еще не весь поселок. А моя квартирка стоит уже не 420, а 550 тысяч. Вот такие вот пироги…

Источник: “Квадрум. Недвижимость России”

Что ж, вряд ли кто захочет, чтобы покупка загородной недвижимости обернулась подобными перипетиями! Нужно быть осмотрительнее, подкованнее, заручиться консультативной поддержкой у экспертов. Обращаться только в надежную компанию с солидной репутацией. Так, если вы хотите приобрести коттедж или иную загородную недвижимость, вы можете обратиться в федеральную девелоперскую сеть Rodex Group. В следующих публикациях продолжим тему.